Организация процесса строительства - Строительство дома от А до Я

Необходимо учесть, что указанный Свод правил  рассчитан на ситуацию, когда и заказчик и подрядчик являются юридическими лицами.

Независимо от этого, требования нормативного документа, применимы и в ситуации, когда заказчик физическое лицо. В этом случае заказчик не издает приказы, а информирует подрядчика в письменной форме, либо, отражает в договоре необходимые положения.  

В настоящей статье мы постараемся, коротко, ознакомить вас с основными положениями документа, применительно к частному строительству.

В нем определены основные функции Застройщика, одной из которых является обеспечению строительства проектной документацией.

Примечание: Разработка проектной документации при строительстве индивидуального жилого или садового дома не является обязательным, но мы настоятельно рекомендуем ее иметь. Проектная документация должна быть утверждена заказчиком.

В соответствии с п.4.5. Заказчик имеет право передать свои функции, по договору, иному лицу.

Рекомендуем с ними ознакомиться.

Почему мы на этом остановились?  Потому, что при выполнении работ без договора, все вышеперечисленные функции становятся функциями Заказчика. Поэтому, настоятельно, рекомендуем заключать договор.

1. Подписание договора является способом защиты интересов Заказчика и инструментом, позволяющим  осуществлять защиту его интересов в судебном порядке.

2. Договор определяет объем и содержание работ, стоимость строительства, сроки, порядок сдачи работ, порядок оплаты выполненных работ, ответственность сторон, в том числе ответственность за риски.  

Не надо забывать об ответственности за нарушение федерального миграционного законодательства при привлечении к работам иностранной рабочей силы.

Примечание: Примерных форм договоров строительного подряда, оказания услуг в интернете много. Вы можете сами найти удобную для вас форму. При необходимости ее можно доработать под ваш случай самим или путем  привлечения специалиста.

Договор строительного подряда  регламентируется положениями Главы 37 §3 ГК РФ, но не только. Для обычного человека это дело путанное. Поэтому мы рекомендуем вам ознакомиться, сначала, с данным параграфом. Дополнительно, предлагаем посмотреть §1 Главы 37. Это поможет вам разобраться с понятием «подряд».

У этой категории договоров есть особенность, о которой необходимо знать. Речь идет о существенных условиях (объем, содержание работ и стоимость). Данная информация содержится в проекте и смете. Если их нет, то договор может быть признан судом незаключенным.

Преимущества - договор с организацией наиболее комфортен, так как снимает вопросы организации строительства, поиска специалистов, поиска техники, координации работ и т.д.

Недостаток - только финансовый, так как в затраты надо включать накладные расходы и плановые накопления. Если организация является плательщиком НДС, то в затраты надо включать и НДС.

1. Дополнительно требуется лицо, которое будет организовывать работы на профессиональном уровне (прораб).

2. Большинство рисков несет заказчик.

3. Если прораб не является зарегистрированным индивидуальным предпринимателем, то распространение на него гарантийных обязательств фактически невозможно.

4. Требуется отдельный договор с прорабом, в котором необходимо прописывать его обязанности и ответственность.

5. Более сложный вопрос оформления документации по выполненным работам. Как правило, физическое лицо не готовит такой же пакет, как юридическое лицо.

В любом случае, какой бы вариант вы не выбрали, настоятельно рекомендуем заключить договор.

Чаще всего, к выполнению строительных работ привлекают иностранных рабочих из стран СНГ (это украинцы, белорусы, молдаване, таджики, узбеки, киргизы).  

Сейчас трудно найти иностранных рабочих, которые не будут торговаться с вами, и стремиться максимально поднять цену.

В его команде могут быть те, кто обладает определенными навыками, кто ранее уже работал на строительных объектах, а также и те, кто никогда на строительных объектах не работал. Соотношение может быть разным (50/50, 60/40, 40/60 и т.д.).

С помощью своей команды «менеджер» планирует заработать себе денег. Как правило, сам он не работает.

 Обеспечение членов своей команды жильем и питанием.

 Оказание помощи при оформлении регистрации, прохождения медицинского освидетельствования, оформления патента.

 Получение медицинской помощи.

 Защита интересов членов своей команды в правоохранительных органах.

 Поиск заказов на выполнение работ и ведение переговоров с заказчиком о сроках выполнения работ, величине и порядке оплаты.

 Выделение, для выполнения работ необходимое количество рабочих, руководить которыми будет его доверенное лицо.

 Решение, с заказчиком, всех возникающих вопросов.

 Получение от заказчика денежных средств и распределение их, среди членов команды, в зависимости от ранее согласованных с ними  условий.

Именно с таким «менеджером» вам и придется общаться. Его номер телефона должен быть у вас. Как правило, «менеджеры» неплохо говорят на русском языке.

Рекомендация – Никогда не вмешивайтесь в организованную им внутреннюю систему.

Вы можете разговаривать со всеми рабочими на отвлеченные темы, а по вопросу бизнеса только с «менеджером» или его доверенным лицом. Разговаривать необходимо без присутствия рабочих, спокойно, не повышая голоса, но твердо.

Рекомендация – если вы наняли таких рабочих, то убедитесь, что хотя-бы один из них понимает то, что вы ему говорите. Через него вы и будете общаться с остальными.

Рекомендация – постарайтесь, чтобы  хоть один из них был квалифицированным работником.

В отличие от российских рабочих, иностранные рабочие работают по 10-12 часов в день, с одним выходным в неделю.

Рекомендация – срок определяйте разумный, но жесткий. Для повышения исполнительности рекомендуется применять штрафные санкции за нарушение срока исполнения работ. Срок окончания работ не должен превышать срок пребывания иностранного рабочего в РФ.

Он ограничивается сроком временной регистрации или 11-ю месяцами. Для украинцев, срок пребывания в России ограничен в 90 дней.

Вы можете столкнуться с ситуацией, когда иностранные рабочие из азиатских республик, вместо работы, будут беседовать друг с другом, делать вид, что работают и т.д.

Не пытайтесь сами их гонять. Обращайтесь сразу к «менеджеру» и требуйте от него наведения порядка.

Вам придется проявить характер.

Рекомендация – когда вы договорились о  сроках, видах и стоимости работ, зафиксируйте данное положение на бумаге и дайте подписать «менеджеру» иначе «восточный базар» будет постоянно.

«Менеджеры» молдаване договариваются о стоимости работ, которая будет выплачена рабочим, и ему, дополнительно 10% от всей стоимости работ.

Как правило, иностранные рабочие приезжают в Россию с минимальным количеством денег. Часть из них они потратят на оформление документов. Не будет исключением, если «менеджер» сразу попросит у вас аванс. Будьте очень осторожны в этом вопросе. Здесь имеется очень большой риск. Лучше отказать.

Рекомендация – стараться платить только за выполненные и принятые вами работы. О периоде оплаты договаривайтесь сразу и желательно, с конкретными датами.

У них нет никакого инструмента, нет спецодежды и средств индивидуальной защиты.

Инструмент, расходный материал, очки, перчатки, каски, респираторы, страховочные пояса вам придется приобретать самому. Дорогостоящий инструмент на разовые работы можно арендовать.

Установите расход перчаток одним рабочим – одна пара на 2-3 дня, иначе они будут менять их неоднократно в течение одного дня.

Рекомендация – Купленный (арендованный)  инструмент и оборудование передавайте «менеджеру» по описи и требуйте возврата его в исправном виде. В договоре, пропишите условие удержания стоимости потерянного (приведенного в негодность) инструмента, из стоимости оплаты за работы, путем уменьшения выплат, на величину стоимости приобретения нового или ремонта старого инструмента.

Еще один нюанс – подсчет объемов выполненных работ для оплаты. Их принцип работы – максимальный захват территории. Это означает, что разные работы они могут начать во всех углах дома, а полностью законченных работ будет крайне мало. При этом они захотят получить деньги. Чтобы этого не допускать, надо четко ставить задачу, определять конкретные помещения для ведения работ,  виды работ. Предупреждать их заранее (желательно письменно) о том, что «половина стенки»,   первичный набрызг штукатурки, первый слой шпатлевки (окраски) оплачиваться не будут. Что сделали на все 100%, то и подлежит оплате.

Вы столкнетесь с ситуацией, когда материал закуплен в полном объеме и даже с запасом, а его не хватило. Часть работ выполнено не качественно, а материал потрачен. Причина – низкая квалификация рабочих и небрежное отношение в вашему имуществу.

«Менеджер» должны быть заранее уведомлен о том, что в случае возникновения таких ситуаций, будет проведено удержание в размере, необходимом для приобретения дополнительного количества материала.

Приглашайте «менеджера», показывайте ему брак или перерасход. Фиксируйте документально. Он сам разберется с виновными.

Хотите вы или нет, но наняв иностранных рабочих, вы связались с миграционным законодательством, а как следствие, с ответственностью за его нарушение. В соответствие с законодательством вы будете «Заказчик работ».

Каждый иностранный рабочий из стран СНГ, за исключением рабочих из стран, входящих в состав Евразийского Союза, должен иметь при себе паспорт, миграционную карту, документ, подтверждающий его действующую регистрацию в конкретном регионе и действующий патент. Для рабочих из стран, входящих в Евразийский Союз требуется паспорт, миграционная карта  и регистрация. Патент не нужен.

 Без патента.

 Без регистрации в конкретном регионе РФ

 За пределами региона, на территории которого он получил патент.

Заказчик не имеет права привлекать к работам иностранных рабочих, не имеющих патента, а также поручать работу за пределами региона, в котором рабочий получил патент. Между Заказчиком и рабочим должен быть заключен гражданско-правовой договор.

Обладатель патента имеет право работать у любого работодателя, а обладатель разрешения на работу, только в той организации, по инициативе которой оно оформлено.