Цена строительства - Строительство дома от А до Я
Стройсам-Алкор.ру
Мы поможем сохранить ваши деньги, время и нервы
Главное меню:
Информация > Какой дом вы хотите построить?
Цена строительства
Чтобы определить стоимость строительных работ и всего строительства, необходимо понимать, как она образуется. Имеется несколько способов определения стоимости строительства дома:
Способ 1- Применение укрупненного аналогового расчета по стоимости 1 м² .
Для ориентира приведена стоимость 1 м² строительства для постоянного проживания (двухэтажный или с мансардным этажом), но она будут условно приблизительной:
1. Из кирпича – от 35 до 50 тысяч рублей
2. Из газобетонных блоков – от 30 до 45 тысяч рублей.
3. Из клееного бруса – от 30 до 40 тысяч рублей.
4. Из профилированного бруса – 25 до 35 тысяч рублей
5. Из калиброванного бревна – от 23 до 28 тысяч рублей
6. Каркасного утепленного – от 25 до 33 тысяч рублей.
Точную стоимость строительства вам не скажет никто, так как имеется много неизвестных факторов. Точная стоимость может быть определена только в сметной документации, разработанной по конкреному проекту.
Почему такой разброс цен? На ценообразование влияет много факторов:
1. Фундамент - ленточный (на глубину до 2-х метров, на глубину промерзания, мелко заглубленный), плитный, столбчатый, свайный.
2. Наличие подвала или цокольного этажа.
3. Количество этажей.
4. Площадь дома.
5. Материал межэтажных перекрытий.
6. Толщина наружных стен.
7. Наличие утепления и материал облицовки наружных стен.
8. Высота помещений – от 2.4 до 3.0 метров.
9. Материал и способ внутренней отделки стен. Наличие декоративных элементов.
10. Материал отделки пола и потолков.
11. Материал и конфигурация кровли.
12. Наличие системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования.
13. Наличие иных инженерных систем
14. Наличие балконов, веранд и т.д.
15. Стоимость оборудования.
16. Способ выполнения работ (самостоятельно, силами отдельных рабочих, с привлечением организации)
Надо понимать, что нельзя перепрыгнуть через голову и построить дом бесплатно, либо по цене ниже фактической.
Пример из жизни: Я решил построить себе баню. Выбрал вариант каркасного утепленного строения. Все затраты ограничились стоимостью материалов. Строил самостоятельно, без привлечение посторонних рабочих. Площадь 24 квадратных метра (4х6), высота потолков 2.7 метра. Парная 2.5х1.5 метра (отделка стен осиновой вагонкой, полок из осины), моечная 2.5х2.5 метра (отделка стен и пола керамической плиткой с теплым электрическим полом), комната отдыха 3.5х4 метра (отделка стен блок хаусом, пол - доской из лиственницы). Отделка потолка - вагонка. Утеплитель стен фольгированный Роквул 100 мм. Отделка стен фасада имитатором бруса с окраской. Кровля двускатная из металлочерепицы. Вместе со всем оборудованием (печь-каменка, душевая кабина), инженерными системами, окнами и дверями цена составила 548 000 рублей. Стоимость 1 квадратного метра составила 23 000 рублей. Если бы я привлек рабочих, то цена выросла бы, в среднем, в 2 раза.
Способ 2 - Применение усредненных коэффициентов.
Для этого необходимо учитывать:
А) Стоимость материалов.
Она может отличаться у разных поставщиков, но незначительно. Она может отличаться в разных регионах РФ. В нее необходимо включать доставку, распиловку (при необходимости), разгрузку материалов. Здесь важно не гнаться за дешевизной, а обеспечить нормальное соотношение «цена – качество». Будем считать, что эта величина статична. Она может меняться только при наличии у вас скидки конкретного поставщика. Если ее нет, то заплатите по прайсу.
Б) Величину оплаты труда рабочих.
Ее можно определить с применением усредненного коэффициента или рассчитать с применением ГЭСН и МДС.
Анализ расценок на материалы и оплату труда рабочих, в сметной документации, показывает усредненное их соотношение. Стоимость материалов, в среднем, составляет 60%, а оплата труда рабочих 40%. На бетонных работах соотношение иное – стоимость материалов 75%, зарплата рабочих 25%. Если вам известна стоимость материалов (возьмем 600 000 рублей), то вы можете приблизительно определить усредненную величину зарплаты рабочих. (600 000/60*40=400 000 рублей).
Более точную информацию можно получить, применив положения ГЭСН и МДС и среднестатистические данные о зарплате рабочих разных специальностей.
ГЭСН и МДС определяют состав работ, нормативные показатели величины трудозатрат, накладных расходов и плановых накоплений (прибыли).
В) Затраты организации.
При заключении договора с организацией надо учитывать увеличение стоимости строительства за счет, накладных расходов, плановых накоплений (прибыли) и НДС. Все три величины рассчитаются от размера ФОТ, так как НДС уже входит в стоимость материалов.
Посчитаем:
Возьмем усредненный показатель накладных расходов 76%, а плановых накоплений 56%.
Накладные расходы 400 000*0.76=304 000
Плановые накопления 400 000*56=224 000
Суммируем 304 000+224 000=528 000. Общая сумма для исчисления НДС 528 000+400 000= 928 000.
Рассчитываем затраты с НДС (18%) 928 000*1.18=1 095 040, в т.ч. НДС 167 040 рублей
Как видим, дополнительные затраты на участие организации составляют 695 040 рублей.
В соответствии с приведенным примером, стоимость строительства составит 600 000+928 000 = 1 695 040 рублей.
Г) Непредвиденные расходы.
Не все расходы можно учесть заранее, поэтому их надо учитывать дополнительно. Берем непредвиденные расходы 10% (электричество, вода, инструменты, вывоз мусора, аренда техники и т.д.). Получаем усредненный итог 1 695 040 + 169 504 = 1 864 544 рубля.
Так определяется цена строительства по усредненным показателям.
Некоторые маленькие организации предлагают установить стоимость работ равной стоимости материала. Такое предложение может быть выгодным, кроме бетонных работ и работ по монтажу металлоконструкций.
Способ 3 - Сметный нормативный расчет.
Для того, чтобы знать точную (обоснованную) потребность в финансах необходимо разработать сметную документацию.
Наличие сметы:
• дает возможность застраховать построенный дом, так как в ней указана стоимость его строительства.
• позволит провести нормальные тендерные торги при выборе подрядной организации.
Для разработки сметной документации вам потребуется ведомость объемов работ и перечень применяемых материалов, изделий и оборудования. Без проекта вы эти данные не соберете.
Сметные расчеты могут быть локальными и ресурсными.
Для разработки локальной сметы придется воспользоваться услугами профессионального сметчика, который разработает ее для вас с применением специальных программ (Сметный калькулятор, Госэталон, Гранд Смета и т.д.) и нормативов. Что потребуется от вас – проект, ведомость объемов работ, спецификация материалов и оборудования.
В классической локальной смете надо уметь разбираться, так как в ней стоимость материалов указывается без НДС и не всегда соответствует фактической для конкретного региона. Имеется много коэффициентов пересчета. Указываются величины по прибыли, накладным расходам, непредвиденные расходы, расходы на вывоз строительных отходов, грунта, затраты на временные здания и сооружения, подготовительные работы, затраты на электроэнергию и т.д.
Бывают случаи, когда заказчики обращаются к подрядной строительной организации по вопросу разработки локальных сметных расчетов. Если подрядчик добросовестный, то такой подход обоснован. А если нет?
Иногда, сметчики, пользуясь отсутствием знаний у Заказчика, добавляют в сметы затраты на работы, которые уже включены в состав иных работ, в соответствии с требованиями нормативных документов. Например: грунтовка поверхности под окраску.
Иногда завышают расценки, заменяя вид работ. Например: Сплошное выравнивание перегородки из газобетона слоем до 5 мм. вместо 3 мм.
Иногда заменяют улучшенную штукатурку поверхностей на высококачественную. Высококачественная штукатурка применяется либо по требованию заказчика, либо при проведении реставрационных работ.
Можно увидеть штукатурку слоем до 50 мм. вместо штукатурки слоем до 20 мм. Цена существенно изменится.
Такие сметы проверить человеку несведущему крайне тяжело.
Более простой и более понятный вариант для неспециалиста – это ресурсная смета.
Берется программа EXEL, в ней делается таблица, в которой указывается вид работ, объем (площадь) работ, количество и наименование конкретных материалов с их фактической стоимостью в соответствии с технологией производства работ. Здесь потребуется знание состава работ и умение пользоваться нормативными документами.
Например: Вид работ - Оштукатуривание стен с последующей окраской.
По технологии должны производиться следующие работы:
1. Грунтовка поверхности. Выбирается грунтовка. Ее расход, на 1 м², указан производителем на упаковке. В соответствии с этими данными и учитывается ее количество + 5% от общего объема грунтовки.
2. Если толщина штукатурного слоя до 20 мм, то не предусматривается монтаж сетки, т.е. ведется оштукатуривание по телу стены. Расход цементно-песчаной смеси указан на упаковке. В среднем берется, при толщине штукатурного слоя 20 мм, 30 кг смеси на 1 м².
3. Если требуется выравнивание плоскости стены, то требуется установка маяков на всю высоту стены из расчета шага между маяками не более 600 мм. Количество считается по общему длине маяков.
4. После оштукатуривания, перед окраской или оклейкой обоев, требуется провести финишное выравнивание стены шпатлевкой с предварительной грунтовкой оштукатуренной поверхности. Объем материала рассчитывается аналогично п. 1. Толщина шпатлевки берется не более 3 мм.
5. Перед окраской также требуется грунтовка поверхности.
6. Затем производится окраска в два слоя. Указывается конкретная, выбранная вами краска. Расход краски также указан производителем.
На каждый вид работ надо применить усредненные расценки оплаты рабочим.
Так, например, ориентировочно:
1. Грунтовка стен (за 1 м²) 25 рублей.
2. Установка маяков (за м.п.) 50 рублей
3. Штукатурка стен до 20 мм ( за 1 м²) 230 рублей
4. Шпатлевка стен до 3 мм (за 1 м²) 50 рублей
5. Окраска стен в 2 слоя ( за 1 м²) 120 рублей.
Таким образом, составляется вся смета, но для этого требуется знание состава работ, технологии работ, необходимо иметь ведомость объемов работ, которые можно получить только из проекта, а также необходимо знать величину трудозатрат и обоснованные расценки на оплату труда рабочих.
В смету включается оплата прораба (от 40 000 до 60 000 рублей в месяц), расходы на инструмент, расходные материалы, вывоз мусора, доставку материала и т.д. При разработке такой сметы для заключения договора с организацией, дополнительно, учитываются накладные расходы, прибыль организации, а также НДС (если организация является плательщиком НДС), но исключаются затраты на инструмент.
Нормативный показатель накладных расходов берется из МДС 81-33.2004.
Нормативный показатель прибыли организации берется из МДС 81-25.2001
Нормы трудозатрат, ля расчета величины оплаты труда рабочих, берутся из сборников ГЭСН.
Величина НДС рассчитывается на все позиции, кроме стоимости материалов, так как НДС уже входит в стоимость материалов. Если организация не является плательщиком НДС, то НДС не учитывается.
Когда составляете ресурсную смету надо постараться учесть все затраты, но некоторые из них определить заранее невозможно (электричество, топливо, вода, аренда техники, расходные материалы и т.д.)
Обязательно надо учесть затраты на непредвиденные расходы в размере 10% от сметной стоимости.
Состав работ и расценки на оплату труда рабочих – как их узнать?
Вам может показаться, что данный вопрос не существенен, но это не так. С чем вы можете столкнуться? – с манипуляцией составом работ и завышенными расценками на оплату труда рабочих.
Нормативные расценки на оплату труда рабочих являются внутренним документом строительных организаций. Они служат основанием для начисления заработной платы рабочих при сдельной оплате труда.
Эти документы не размещаются в общедоступном виде в интернете.
Если вы обнаружили в интернете расценки на строительные работы организации, то вам надо точно знать, что это за расценки и не завышена ли их величина по отношению к нормативной, так как организация имеет право разрабатывать индивидуальные расценки.
Иногда организации размещают скалькулированные расценки на все виды работ, в которые включены накладные расходы, прибыль и НДС. Если организация указывает, в расценках, что это стоимость работ «под ключ», то их можно рассматривать, как конкретное коммерческое предложение, но это надо уточнять. Нет гарантии, что они нормативные, а не индивидуальные.
Иногда вы встретите расценки на конкретные виды работ, без пояснений. Вы посчитаете, что они показывают полную стоимость конкретного вида работ (за единицу измерения), а это не так.
По умолчанию, размещенные в интернете расценки не содержат стоимости материалов за единицу измерения.
Скорее всего, без серьезного анализа или помощи специалистов, вам не обойтись, но вы можете подготовиться к этому вопросу.
Разберем фрагмент расценок, которые были размещены организацией в интернете. Посмотрим на позиции 2, 3 и 4 расценок.
Каким документом необходимо воспользоваться, чтобы убедиться, что вас не вводят в заблуждение, используя ваше неведение? – Государственными элементными сметными нормами на строительные работы (ГЭСН).
Их можно бесплатно скачать в интернете.
Сборники не содержат конкретной информации о стоимости работ. В них отражен состав работ, величина трудозатрат в ч/часах и дана методика определения величины стоимости работ в ресурсных сметах на строительство (МДС 83-1.99).
Расчет этой величины производится по формуле, 
где
гдеЗ - величина заработной платы рабочего
Т – трудоемкость в ч/часах на выполнение всего объема работ.
- фактическая, средняя зарплата рабочих в месяц.t – количество рабочих часов в месяц.
Именно этим расчетом мы будем пользоваться далее. Он поможет вам в оценке предложений по стоимости работ.
В конкретном варианте вам потребуется ГЭСН-2001-01, Сборник № 1 «Земляные работы». Вас будет интересовать Глава 5. Таблица ГЭСН 01-02-056
Смотрим состав работ:
01.Разработка грунта с выбрасыванием по полкам на одну сторону бровки. 02.Откидка грунта от бровки. 03.Устройство и разборка полок. 04.Зачистка дна и стенок.
Итак, с помощью ГЭСН находим, что в показанном выше фрагменте расценок, один вид работ (п.3) разбит на два вида работ (п.3 и п.4).
Разработчик расценок может сказать вам, что это сделано специально, чтобы вы могли видеть все работы, и стоимость земляных работ не завышена. Возникает вопрос – почему указана разная стоимость при одном виде работ? Почему расценка не называется – «Выемка грунта вручную с зачисткой котлована»?
Теперь разберемся со стоимостью 1 м³ земляных работ.
Делаем расчет необходимого объема земляных работ. Фундамент 8х10 метров. Глубина 2.0 метра (под подвал). Добавляем, с каждой стороны фундамента по 1 метру (зона работы). Добавляем объем земляных работ на формирование откосов под 45 градусов (в среднем еще 1 метр). Получает размер котлована 10х12 метров и глубиной 2.0 метра. Объем земляных работ будет составлять 10х12х2.0=240 м³.
Измеритель по ГЭСН – 100 м³. В таблице находим затраты труда рабочих строителей – 233 ч/часа на 100 куб. метров (2,33 ч/часа на 1 м³). Вам необходимо выполнить земляные работы в объеме 240 м³. Значит, общие затраты труда рабочих составят 233*2,4=559,2 ч/часов.
Берем среднюю зарплату такой категории рабочих в месяц (при 8-часовом рабочем дне) по региону. Для Москвы и Санкт-Петербурга она составляет около 35 000 рублей. Определяем стоимость одного часа работы. 35000/176=199 рублей/час.
Теперь определяем стоимость всего объема работ 559,2*199=111280,8 рублей. Из этой цифры выходит, что стоимость 1 м³ разработки траншеи (котлована) вручную (включая зачистку) составляет 111280,8/240= 463,7 рубля/м³. Это обоснованные затраты.
Вы видите в прайс-листе организации, что стоимость 1 куб. метра составляет 700 рублей, а рядом (п.4), зачистка котлована вручную, которая составляет 500 рублей за 1 куб. метр - это пожелание организации.
Используя их расценку (700 рублей за 1 м³) можно рассчитать зарплату рабочего в месяц – 52 850 рублей.
Извините, но землекопам, 53 000 рублей в месяц, не платит ни одна строительная организация. Труд землекопов низкоквалифицированный. У землекопов сдельная оплата труда и полной загрузки не бывает.
Разработчики прайс-листа могут сказать вам, что это не расценки на оплату труда рабочих, а все затраты организации.
Чтобы их не обидеть, давайте проверим.
Накладные расходы, в соответствии с МДС 81-33.2004 составят 80% от величины ФОТ, то есть 463,7*0,8=370,96 рублей.
Плановые накопления, в соответствии с МДС 81-25.2001 составят 52% от ФОТ, то есть 463,7*0,52=241,12 рублей.
Итого, без учета НДС получаем 463,7+370,96+241,12=1075.78 рублей/м³.
Извините, но не получается.
Какой можно сделать вывод? Или в расценки не входят все затраты организации, или затраты организации занижены за счет уменьшения величины накладных расходов и плановых накоплений, чтобы повысить конкурентоспособность.
Так поступали в прежние времена при участии организации в тендерных торгах, но это вам надо знать точно.
Если вам скажут, что в расценку включена и погрузка земли в самосвалы, то учтите, что данный вид работ рассчитывается отдельно. Для этого надо смотреть таблицу ГЭСН 01-02-060
По аналогии определяем затраты труда рабочих 68,1*3=204,3 ч/часа. Определяем стоимость погрузочных работ 204.3*170=34731 рублей.
Итого земляные работы с погрузкой в самосвал составят 34731+139101=173832 рубль или 579 рублей за 1 куб метр. Не получается.
Рассчитав нормативные трудозатраты, вы можете определить время, необходимое на производство работ и потребность в рабочей силе.
В предыдущих расчетах вы получили величину трудозатрат в объеме 559,2+204=763,2 ч/часов.
Делим на 8 (рабочих часов в день) и получаем 95,4 рабочих дней (4,3 месяца) исполнения работ одним рабочим. Делим на 176 (рабочих часов в месяц) и получаем 5 рабочих для исполнения данного объема работ за месяц.
На практике, бригада «иностранных» рабочих выполнит весь объем работ при 10-часовом рабочем дне. Их трудозатраты в месяц составят 260 ч/часов. То есть, для выполнения данного объема работы, за месяц, потребуется 763/260=3 рабочих, каждый из которых заработает по 51 740 рублей. Шесть иностранных рабочих выполнят такой объем работы за две недели, заработав, за указанный период, по 51 740 рублей каждый.
При таком ритме работ, полной загрузке и обоснованной расценке иностранный рабочий может заработать до 100 000 рублей в месяц.
Проведем анализ позиции 2 прайс-листа - «Разработка грунта механизированным способом».
Земляные работы, выполненные механизированным способом дешевле, чем работы выполненные вручную, но не всегда имеется возможность их использовать.
По вышеуказанному прайс-листу, разработка грунта механизированным способом стоит 350 рублей за 1 м³. Проверяем обоснованность расценки.
Вам нужна таблица ГЭСН 01-01-018.
С ее помощью, проверим расценку на разработку грунта механизированным способом.
Состав работ:
01. Разработка грунта в котлованах по размерам и отметкам с погрузкой в автомобили-самосвалы. 02. Обработка откосов котлованов до проектных. 03. Перемещение экскаватора в пределах фронта работ. 04. Устройство въездов в котлован (при необходимости).
Измеритель: 1000 м3 грунта.
Возьмем тип грунта тот же, что и при ручных работах. Разработка котлована объемом 240 м³, ковшом 0.25 (0,4) м³ с погрузкой в самосвал влечет трудозатраты в размере 53,69/3,3=12,9 ч/часов или двух рабочих дней.
С учетом возможного простоя из-за нехватки самосвалов или стесненности, работы могут быть выполнены в течении, трех-четырех рабочих дней. Аренда экскаватора за четыре дня составит 15000*4=60 000.
Рассчитаем расценку оплаты труда машиниста. Берем среднюю зарплату такой категории рабочих в месяц (при 8-часовом рабочем дне) по региону. Для Москвы и Санкт-Петербурга она составляет около 50 000 рублей. Определяем стоимость одного часа работы. 50000/176=285 рубля (в час). Стоимость всего объема работ составит 285*32= 9120 рублей.
Общая стоимость (аренда техники + зарплата машиниста) составит 60000+9120=69120. Стоимость 1 куб. метра составит 288 рублей. В прайс-листе указана стоимость 350 рублей.
Давайте проверим и эту величину – нет ли в ней всех затрат организации.
Накладные расходы (95% от ФОТ) составят 9120*0,95=8644 рубля
Плановые накопления (50% от ФОТ) составят 9120*0,5=4560 рублей.
Итого всех затрат 60000+9120+8644+4560 =82 324 рубля или 343 рубля за 1 куб. метр. Почти получилось, но без НДС.
Это означает, что расценки данной организации индивидуальные.
Снова смотрим на расценку под номером 4 .
Специалист начнет понимать, с чем связана разница цены по разработке и зачистке котлована вручную. Скорее всего, был применен коэффициент 0,8 к величине ФОТ, применяемый для определения величины оплаты труда рабочих при зачистке котлована, разработанного механическим способом. Тогда расценка должна быть 700*0,8=560 рублей или базовая расценка должна быть 500/80*100=625, а не 700 рублей.
Как видите, простой нормативный анализ нескольких позиций показал, что к таким предложениям необходимо относится критично. Такой проверочный расчет пригоден для любого региона РФ.
У Вас всегда есть выбор – либо согласится с предложенной ценой, либо нет.
По описанному выше методу, вы можете рассчитать стоимость затрат на оплату труда рабочих по всем видам работ, определить величину накладных расходов и прибыли организации, т.е. узнать стоимость строительства. Хотя это очень трудоемкий процесс и требует определенных знаний и свободного времени, справиться с ним можно самостоятельно. Но…! Может вам стоит заказать разработку сметной документации у независимого специалиста (сметчика)?
Сразу возникает мысль – надо платить сметчику!
Верно, платить надо, но получив нормативную сметную документацию, вы получите существенную экономию денег.
Убедитесь сами.
Возьмем прайс-лист и сравним нормативные затраты на оплату труда рабочих, с указанными в п.3 прайс-листа.
По нормативному расчету, ваши затраты на оплату труда рабочих составят 111 280,8 рублей. По предложению организации ваши затраты на оплату труда рабочих составят 168 000 рублей, т.е. на 56 719,2 рублей больше нормативных.
Стоимость 1 часа работы сметчика составляет 60000/176=340 рублей. На разработку сметной документации (дом двухэтажный или с мансардным этажом) сметчику потребуется около 4-5 рабочих дней (32-40 часов).
Стоимость разработки сметной документации составит около 14 000 рублей.
Как видите, только по одной позиции, достигается экономия в размере более 42 000 ваших рублей.
Надеемся, что данный пример убедителен.